Conseil0318 SoMe

Hoe vermijd je om aan het einde van de huurovereenkomst met lege zakken achter te blijven?

We kennen allemaal verhalen over huurcontracten die slecht aflopen. De uittredingskosten zijn exorbitant en de huurder heeft het vaak niet door. Hoe ontdoen we ons van een huurcontract met opgeheven hoofd en zonder lege portemonnee?

Op het einde van een huurovereenkomst maakt de huurder vaak een slechte inschatting van de kosten voor het herstel van het pand. De gehuurde oppervlakte moet in de oorspronkelijke staat worden achtergelaten (d.w.z. de staat die bestond bij de ondertekening van de huurovereenkomst).

Het gebouw in 'de oorspronkelijke staat' teruggeven
De huurder is verantwoordelijk voor de schade en wijzigingen die hij/zij tijdens het gebruik van de gehuurde oppervlakte heeft aangebracht.

In de meeste huurovereenkomsten is bepaald dat de huurder het pand vóór vertrek moet teruggeven in 'onberispelijke toestand', d.w.z. in de oorspronkelijke staat. Deze kleine zin, die in het contract vaak weinig aandacht krijgt, kan echter verstrekkende gevolgen hebben.

Hier is een voorbeeld: de huurder heeft de gehuurde oppervlakte na de plaatsbeschrijving aan het begin met scheidingswanden voorzien en de ruimte ingedeeld.

Op het moment van zijn vertrek heeft hij twee mogelijkheden: ofwel voert hij vóór het eind van het huurcontract en op eigen initiatief de werken uit om de ruimte in zijn oorspronkelijke staat te herstellen; ofwel betaalt hij de eigenaar om zelf voor die werken te zorgen.

Sommige contracten bevatten bovendien een clausule over een vergoeding voor het ongebruik van het pand tijdens de duur van de werken. Over het algemeen bedraagt dit bedrag één maand, maar het kan wel opgetrokken worden tot twee maanden als er een tweede maand begonnen is.

En dat is niet alles! Het is ook noodzakelijk om rekening te houden met belastingen (vastgoedbelasting, gewestelijke belastingen, zonder de gemeenschappelijke kosten te vergeten). Kortom, de rekening kan snel stijgen.

Het is dus het beste om twee keer na te denken – of in ieder geval te anticiperen op de gevolgen – vóór dat u aan het werk gaat op een plek waar u geen eigenaar bent!

Elk zijn expert
Bij de plaatsbeschrijving op het einde van het contract wordt de gemandateerde expert in gelijke delen betaald door de eigenaar en de huurder. Het wordt echter ten zeerste aangeraden om twee deskundigen in te schakelen – en zeker bij uittrede – om onpartijdigheid te waarborgen en eventuele belangenconflicten te vermijden.

Concreet bestaat de opdracht van de experts erin om de veranderingen en/of schade die zich tijdens de looptijd van de huurovereenkomst hebben voorgedaan vast te stellen. Geringe schade als gevolg van normaal gebruik (de zogenaamde veroudering) wordt volgens bepaalde criteria als normaal beschouwd. Een tapijt bijvoorbeeld wordt op 9 jaar afgeschreven. Als het dus na 6 jaar versleten is, wordt het afgeschreven ten belope van 6/9de .

De afschrijving van schilderwerken echter bedraagt 6 jaar. De oorspronkelijke kleur moet echter behouden blijven. Als de kleur, zelfs na 6 jaar, anders is, wordt dit beschouwd als schade.

Tot slot wordt alle eventuele restschade (bijv. gaten in het plafond door het verwijderen van scheidingswanden) als huurschade beschouwd.

Verbeteringen zijn geen toegevoegde waarde!
Huurders denken maar al te vaak dat de verbeteringen die zij hebben doorgevoerd – en soms zeer dure – een toegevoegde waarde uitmaken, niet alleen voor het gebouw, maar ook voor de eigenaar met het oog op toekomstige verhuur. Daar is echter niks van waar!

In bijna alle gevallen geven eigenaars er de voorkeur aan het bedrag (plus de kosten van de niet-beschikbaarheidsvergoeding) te innen dat overeenkomt met het herstel van de locatie. Er wordt echter niet uitgestippeld dat de eigenaar deze middelen moet gebruiken om het gebouw in de 'onberispelijke staat' te herstellen.

Samengevat
Wanneer de huurder het pand verlaat zonder de herstelling van de toestand te hebben uitgevoerd, ontvangt de verhuurder een vergoeding voor de wijzigingen + de huuronbeschikbaarheid + de waarde van de schatting van de herstellingskosten. Het spreekt voor zich dat deze kosten vaak hoog zijn en voor de huurder een onaangename verrassing vormen.

Hoewel deze wijzigingen een verworven recht van de eigenaar inhouden, is hij niet verplicht de renovatie uit te voeren. Daarom verdient het de voorkeur dat de huurder het initiatief neemt om:
1. De restauratiewerkzaamheden uit te voeren vóór het einde van de huurovereenkomst of
2. Gedurende de 4-5 maanden voor het eind van het huurcontract een forfaitair bedrag te onderhandelen, dewelke de kost van de herinstaatstelling zou dekken

De voordelen:
- Het vermijden van huuronbeschikbaarheid + lasten uit deze periode + belastingen te moeten betalen
- Het geven van de mogelijkheid de prijzen van de werken te kunnen onderhandelen
- Terugvordering van btw (anders zal de eigenaar een forfaitair bedrag vragen zonder de mogelijkheid om btw terug te vorderen)

Goed om te weten
• Het is aan te bevelen dat beide partijen aan het eind van de huurovereenkomst een staat van bevinding laten opmaken op dezelfde wijze als bij de intrede. Elke partij zal daardoor een juiste inventaris kunnen maken de huurschade. De vergelijking met de staat ban bevinding bij intrede zal het mogelijk maken om de schade veroorzaakt door de huurder nauwkeurig te bepalen. In geval van een geschil kan de vrederechter een deskundige aanwijzen om de procedure uit te voeren.
• Het is niet gebruikelijk dat de eigenaar een uittredende huurder cadeaus geeft, tenslotte is die niet meer zijn klant. Het argument om op goede voet te staan met de eigenaar speelt niet meer bij het opmaken van de eindfactuur. Een onafhankelijke Tenant Rep kan u begeleiden om onaangename verrassingen tijdens en aan het einde van de huurovereenkomst te vermijden.

Yves conseil11 

Onze beëdigd landmeter-expert geeft u advies over waar rekening mee te houden voordat u uw huurovereenkomst ondertekent.